세무조사 (부모차용증, 우회증여) 부동산 관련

 부동산 관련 세무조사(친차용증 우회증여) 안녕하세요, 설 세무사입니다.요즘 부동산 관련해서 매일 이슈가 생기네요.부동산 정책을 펼치던 국토교통부 장관도 교체되어 연일 진통이 많습니다.

다주택자이신 분들은 고민이 되실 것 같아요.갖고 있으면 보유세(종부세, 재산세) 부담이 해마다 급격히 올라 팔자에는 양도세 부담이 너무 커 이러지도 저러지도 못하는 상황에 빠지는 분들이 많습니다.

상담 오신 분 중에 강남 아파트 2채를 장기 보유하고 계신 분이 있었는데 보유세 부담이 너무 커서 고민이라고 하셨어요.2020년, 보유세 5000만원, 2021년, 보유세 1억 2022년, 보유세 1억6천만원으로 늘었습니다. 지분 나눔에도 취득세 중과 등의 화제가 생겨 발이 묶여 있다고 합니다.

정부는 2020년 부동산 거래 관련 세무조사 시행 예고를 하고 면밀하게 모니터링을 해오다 세무조사를 마치고 부동산 거래 관련 세금 추징 사례를 발표했습니다.

부동산 세무조사로 1천203억 추징

2020년 올해는 코로나로 민생경제가 흔들리고 있는 가운데 부동산 정책도 많이 발표되고 혼란이 가중되면서 아파트 거래량이 그 어느 때보다 많았습니다.상승률도 엄청났어요.정부는 수차례에 걸쳐 부동산 매매, 증여 거래에 대한 탈세 혐의자 약 1500명을 조위사하고 1203억원을 추징했으며 현재까지 세무조사가 진행 중인 사항도 있습니다.

▲탈루행위 사례=정부는 여러 가지 탈루행위 사례를 발표했는데 흥미로운 사례가 많은 것 같습니다.

사례 1) 친척 차용을 “가장”한 우회증여로 증여세 탈루

증여세△억원을 추징당한 사례입니다.

증여자: 부 D 수증자:

사회초년생으로 신고소득이 부족한 전문자격사 A씨가 고가의 아파트를 취득하고 세무조사 결과 -> 5촌관계인 B로부터 수억원을 차입하여 아파트를 구입하였다면서 차용증과 이자지급내역을 제시하였습니다.A의 아버지가 B의 어머니 C에게 돈을 보냈고, C는 B에게 이를 송금한 후 B에게 다시 돈을 보냈습니다. 이는우회증여에(실직적으로A에게부D가돈을증여한것과같다)해당하여증여세를추징당하였습니다.

우회증여 사례는 흔히 볼 수 있습니다. 통장으로 자금을 이동하면 국세청이 내역을 볼 수 있어 세무조사 때 대부분 적출되는 사항입니다.

사례 2) 부친으로부터 거액을 차입한(차환증 등)이 상환능력이 없어 증여세 과세

아버지에게 차용증 등을 작성한 뒤 차용계약을 했지만, 차용금액을 부인해 증여세 ♤억 원을 추징당한 사례입니다.

증여자: 아버지 B 수증자: 자녀 A

근로자 A씨는 고가의 아파트를 구입하면서 자금조달계획서상 금융기관으로부터 대출금과 아버지로부터 o억원을 빌린 사실을 신고하고 대출금의 적정성 여부를 확인하기 위해 조사한 결과 →근로자 A씨의 소득이 미미하고 30년 차입계약을 이행하기 어려운 점 등을 이유로 아버지 B와의 차용계약을 허위로 확인해 증여세 ♤억원이 추징됐다.

사례 3) 허위차입계약서를 작성해 부친으로부터 전세자금 수증 전세자금을 증여받은 사실이 확인돼 증여세 ▽억원 추징

국세청에 신고된 소득이 적은 자녀의 B씨가 oo억원에 달하는 고가의 전세에 거주하고 있으며, 고가의 승용차를 보유하고 있어 세무조사를 실시한 결과 아버지로부터 전세자금을 차입했다고 주장하였으나, 이자 납입도 없고, 갚을 의사도 없는 것으로 확인되어 증여세를 과세한 사례입니다.

전세자금의출처도조사하고있는지물어보는분들이많은데요,고액의전세자금은세무조사대상이되는것을확인할수있는사례입니다.

사례 4) 체육관 운영하면서 받은 현금수입료 탈루소득으로 고가부동산 취득소득세 X억원 추징, 현금영수증 미발부 과태료 X억원 추징

유아스포츠클럽을 운영하다가 신고소득이 적은 사업자가 고액 부동산을 취득하여 조사대상자로 선정되었습니다.부동산 취득자금 수증(증여) 혐의는 없으나 운영 중인 체육관 수강료를 계좌이체하여 누락한 혐의가 있고 통합조사로 전환하여 수입금액 탈루, 소득세와 현금영수증 미발주 과태료 X억원 추징

소득이 없는 사람이 고가의 부동산을 취득한 경우 자금출처조사를 하고 사업장까지 통합조사를 한 사례입니다. 현금영수증 미발부 과태료도 2018년 귀속분까지 거래대금의 50%로 막대한 금액이며, 소득세 등 가산세까지 막대한 금액을 추징 당했을 것으로 예상됩니다.출처불명 소득으로 부동산 등을 취득하는 것은 매우 위험하다는 걸 다시 한 번 기억하세요!

국세청 세무조사 계획

“국세청은 앞으로도 부동산 거래 관련 탈세 행위에 대해 취득, 보유, 양도 단계까지 철저히 검증하고 엄정 대응하겠다고 발표했습니다” 최근 부동산 관련 전산자료가 국세청에 정리돼 있어 탈세 혐의 검증이 더 확대될 것으로 전망됩니다.

또한 최근 조정 대상 지역으로 지정된 부산, 대구 지역의 부동산 시장 모니터링을 강화한다고 하니 주의하시기 바랍니다.